本溪市人民政府

　　本溪市人民政府办公室文件

　　本政办发〔2022〕23号

　　本溪市人民政府办公室关于印发《本溪市

　　商品房预售资金监管办法》的通知

各县（区）政府、市政府有关委办局：

　　为加强商品房预售资金监督，维护商品房买卖双方合法权益，预防和减少房地产开发风险，维护房地产市场正常秩序，现将《本溪市商品房预售资金监管办法》印发给你们，请结合自身工作职责，认真贯彻执行。

      　　本溪市人民政府办公室

　      　2022年7月1日

　　（此件公开发布）

　　本溪市商品房预售资金监管办法

　　第一条  为加强商品房预售资金监督，维护商品房买卖双方合法权益，预防和减少房地产开发风险，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市城市规划区国有土地范围内，取得预售许可的商品房（含经济适用房），在不动产首次登记完成前，商品房预售资金的收存、支取、使用及监督管理适用本办法。

　　第三条  本溪市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本市城区商品房预售资金监管的行政主管部门，其所属本溪市住房保障中心是本市城区商品房预售资金监管的监管机构（以下简称“监管机构”），负责商品房预售资金监管的日常工作。

　　中国人民银行本溪市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；本溪银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行督查。

　　第四条  本办法所称商品房预售资金是指购房人按照商品房买卖合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

　　商品房预售资金监管是指由商品房预售行政主管部门会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，专项用于本项目工程建设，不得随意支取、使用。

　　第五条  商品房预售资金监管，遵循政府监管、多方监督、全额存入、专款专户、分节点按比例使用的原则。

　　第六条  市住建局会同中国人民银行本溪市中心支行、本溪银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称“监管银行”），并在市住建局门户网站予以公示。

　　第七条  商品房预售资金监管的行政主管部门与监管银行签订商品房预售资金监管合作协议。监管机构在监管银行开立“商品房预售资金监管专用账户”（以下简称“监管账户”）。

　　第八条  房地产开发企业申请商品房预售许可前，应在监管账户内根据商品房预售项目开立“商品房预售资金专项账户”（以下简称“专项账户”），专项账户应当按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开立。

　　第九条  房地产开发企业收取的预售资金应当全部存入专项账户。

　　按揭贷款的，相关银行和住房公积金管理机构应将贷款直接发放至专项账户，不得截留按揭贷款用于本行存款。

　　第十条  专项账户开立后不得擅自变更。因特殊原因需变更的，应当由房地产开发企业和监管银行向监管机构提出申请，经市住建局批准后，予以变更；变更期间，暂停该项目网上签约。房地产开发企业应在公示的商业银行范围内重新选定监管银行，开立新的专项账户，签订新的预售资金监管协议，并与原监管银行解除监管协议，将原专项账户内资金全部转入新开立的专项账户后，撤销原专项账户，恢复网上签约。

　　第十一条  人民法院依法对商品房预售资金监管账户进行冻结的，应当及时通知预售资金监管的行政主管部门和监管机构。

　　监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经预售资金监管的行政主管部门审核同意的，监管银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

　　人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化公平正义，坚持比例原则，避免过度执行。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中款项，人民法院不得采取扣划措施。

　　第十二条  监管机构、监管银行、房地产开发企业三方应当签订《本溪市商品房预售资金监管协议》。协议主要包括以下内容：

　　（一）协议各方名称、法定代表人、地址；

　　（二）监管项目名称、范围；

　　（三）监管专项账户名称、账号；

　　（四）预售资金收存和使用方式、支取比例；

　　（五）违约责任；

　　（六）争议解决方式；

　　（七）约定的其他事项。

　　第十三条  房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当提交《本溪市商品房预售资金监管协议》。监管银行、专项账户等协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户应当在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及市住建局门户网站进行公示。

　　第十四条  监管银行应与房屋网签备案系统实时共享房屋网上签约、监管账户资金和银行按揭贷款等信息，对预售资金收存实施监管。

　　购房人将全额购房款或符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专项账户后，方可完成拟购房屋的售房合同网上签约等功能。

　　第十五条  房地产开发企业可以按照商品房预售许可记载单幢建筑的工程建设进度，按节点申请支取相应比例的资金：

　　（一）取得商品房预售许可后，可以申请按存入商品房预售资金60%的比例支取；

　　（二）达到主体结构1/2的，可以申请按存入商品房预售资金70%的比例支取；

　　（三）达到主体结构封顶（建筑物主体屋面顶板砼完成）的，可以申请按存入商品房预售资金80%的比例支取；

　　（四）达到主体结构完工（内外部装饰装修、水电气暖等配套设施全部完成）的，可以申请按存入商品房预售资金85%的比例支取；

　　（五）完成工程竣工验收备案的，可以申请支取存入商品房预售资金的90%；

　　（六）预售商品房完成不动产首次登记后，可以申请支取剩余的商品房预售资金及产生的全部利息。

　　对于10层以上(含10层)的高层建筑可以增加3/4控制节点。达到主体结构3/4的，可以申请按存入商品房预售资金75%的比例支取。

　　根据监管机构同意划转的比例，监管银行将存入专项账户的商品房预售资金划转至房地产开发企业指定的账户。

　　第十六条  房地产开发企业申请支取商品房预售监管资金的，应当向监管机构提出申请，按照监管节点提供相应材料并对材料的真实性负责：

　　（一）申请表；

　　（二）委托书及被委托人身份证复印件；

　　（三）工程建设进度相关证明材料及影像资料：

　　1.取得商品房预售许可的，无需提交证明材料，由监管机构网上查询其商品房预售许可办理情况；

　　2.主体结构工程进度达到相应节点及封顶、完工的，应当提交房地产开发企业、建设单位和监理单位三方共同出具的证明材料；

　　3.通过竣工验收的，应当提交建设工程竣工验收备案书；

　　4.完成不动产首次登记的，应当提交不动产首次登记证明。

　　第十七条  监管机构应当自房地产开发企业支取资金申请之日起3个工作日内完成审核。对于主体工程进度达到节点情况，监管机构应当进行现场查勘。

　　经审核符合支取条件的，监管机构向房地产开发企业和监管银行出具《同意划款通知书》或《撤销专项账户监管通知书》。监管银行依据通知书在2个工作日内完成划转或撤销对专项账户的监管；不符合支取条件的，监管机构应书面通知房地产开发企业并说明理由。

　　第十八条  房地产开发企业与购房人达成退房协议并已办理完撤销商品房买卖合同备案手续的，房地产开发企业可以向监管机构申请解除对该部分资金的监管。监管机构核实后，通知监管银行解除该部分资金的监管。

　　第十九条  房地产开发企业有下列行为之一的，监管机构可以通知监管银行暂停拨付预售资金，并责令其限期整改；未按要求进行整改的，经上级行政主管部门同意，暂时关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能：

　　（一）未按规定将全部房价款存入专项账户的；

　　（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

　　（三）提供虚假资料逃避监管的；

　　（四）提供虚假证明材料申请使用监管资金的；

　　（五）其他违反商品房预售资金监管的行为。

　　第二十条  监管银行有下列行为之一的，由市住建局、本溪银保监分局共同进行督促整改；违规情节严重的，取消其监管银行资格；造成损失的，监管银行应当按照协议约定承担相应的法律责任：

　　（一）未按本办法规定拨付商品房预售监管资金的；

　　（二）未按资金监管协议履行约定的；

　　（三）其他违反商品房预售资金监管规定的行为。

　　第二十一条  建设单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取商品房预售资金的，由相关部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业诚信档案，并向社会公示。

　　第二十二条  商品房预售资金监管机构、监管银行及其工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，由有关部门依法追究责任。

　　第二十三条  本溪满族自治县、桓仁满族自治县的商品房预售资金监管可参照本办法执行。

　　第二十四条  本办法自发布之日起施行。

   政策解读：关于《本溪市商品房预售资金监管办法》的解读