| 索引号： | 发布机构： | 本溪市人民政府办公厅 | |
| 信息名称： | 本溪市住房和城乡建设委员会关于对政协本溪市第十三届委员会第一次会议第1138号提案办理情况的答复 | 主题分类： | 市政协第十三届委员会第一次会议（2018年） |
| 发布日期： | 2018-05-30 | 成文日期： | 2018-05-30 |
| 废止日期： | 文 号： | ||
| 关键词： | |||
本溪市住房和城乡建设委员会关于对政协本溪市第十三届委员会第一次会议第1138号提案办理情况的答复
关于对政协本溪市第十三届委员会
第一次会议第1138号提案办理情况的答复
王正涛委员：第一次会议第1138号提案办理情况的答复
您提出的《关于加强和完善小区管理巩固城区综合整治成果的提案》收悉。现答复如下：
您的建议所提问题确实存在，而且具有，所提出的解决办法对巩固主城区整治成果，促进物业行业发展，提高城市品位都具有积极的促进作用。您的建议引起我委领导的高度重视，主任董培峥亲自阅件，主持召开专题工作会议研究，并责成主管副主任包案办理。主管副主任布少刚组织相关部门对提案所反应的问题及建议进行研讨，提出如下解决措施和推进步骤。
2018年我委将以城市管理年活动为契机，开展物业服务质量提升年行动，巩固主城区整治成果，提高物业管理水平，主要采取以下措施：
一、宣传贯彻物业行业法规
以宣传贯彻《辽宁省物业管理条例》为契机，充分发动市、县（区）两级投入力量，采取传统媒体宣传、报纸专栏宣传、公众号宣传、印发要点传单等方式，广泛宣传物业行业法规，如《房屋建筑工程质量保修办法》中明确：房屋建筑工程在保修范围和保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为:地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。物业实行有偿服务等，明晰各方权利、义务，使社会各界了解物业、关心物业、参与物业管理，提升住宅区治理水平。
二、完善管理体制、机制，全面规范履行监管职责
市、县（区）两级成立物业与住宅区管理办公室，重新明确职责、核定人员编制，充实力量。该机构应为常设固定部门，人员固定，且不应兼职，所需经费纳入同级财政预算。
物业与住宅区管理的相关工作将纳入市政府的绩效考核体系。
三、严把重点关口，规范履行监管职责
一是加强前期物业管理。按照“建管分离”的原则，从物业项目的前期入手，切实规范物业管理行为。在新区规划上必须严格按照规划设计方案进行建设，通过招投标选聘符合条件的物业服务企业实施物业管理。规划、住建、县（区）政府各司其责，按照谁管理谁负责的原则，加大对新建小区规划设计、施工建设、物业管理的监管力度。新建小区必须严格落实共用配套设施、设备交接制度，由县（区）物业行政主管部门、乡镇（街道办事处）、社区、前期物业服务企业共同参加交接。建设单位建立完善的物业管理移交手续，保证前期物业管理落实，确保新建小区全面实行规范的物业管理。在县（区）物业行政主管部门审查后，方可办理商品房预售许可证。
二是严格配套设施建设。建设单位要按照相关规定配备物业管理用房，达不到要求的，各相关部门不予验收；住建部门要强化工程质量监管，建立工程质量诚信体系，推进建立企业质量承诺、不良信用记录和企业黑名单制度，增强建设单位诚信意识，提高监管工作实效；住宅小区竣工验收时，建设单位应按照规定，与物业服务企业办理物业移交手续，将小区配套设施的材料全部移交物业服务企业，经物业行业监管部门核准后，不动产登记部门要对物业服务用房的位置、面积等进行实地核查，无误后方可办理初始登记手续。
三是规范入住行为。物业服务企业不得向业主收取未经允许或约定的保证金、管理费、服务费、电梯使用费、垃圾清运费等，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。物业服务企业应建立电梯等共用设施设备使用管理制度，明确使用电梯运输的标准和要求。项目所在地物业行政主管部门要做好相关监管工作，维护好业主利益。
四、规范和培育物业服务市场
一是推进信息融合，建立诚信体系。推进建立企业质量承诺、不良信用记录和企业黑名单制度，增强建设单位诚信意识，提高监管工作实效；依托省物业企业信息平台，建立物业企业诚信体系，推行信用等级评定制度，建立物业企业及从业人员诚信档案，未建立诚信档案的物业服务企业及从业人员不得从事物业服务。加快建立个人诚信档案，对无故拖欠物业费的人员由物业服务企业或社区通知相关部门记入个人诚信档案。
二是严格执行招投标制度。建立健全物业管理招投标制度办法，建立评标专家库，制定评标标准，明确加分减分条件。按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业，支持优质物业服务企业扩大市场份额，利用市场机制实现优胜劣汰。对于新建住宅小区，要全部通过招投标的方式选聘物业企业。对于未通过招投标或者未经批准擅自选聘物业企业的，相关部门要依法对开发建设单位和物业企业进行处罚，并分别对其违规行为记录信用档案。
三是执行合同备案制度。建立物业服务合同信息库，掌握物业服务合同内容，加强对物业服务合同履行情况监管。物业服务企业要按照规定到主管部门进行物业服务合同备案，不按照规定进行备案的，资质核定时不认定为有效管理业绩，并记录诚信档案。
四是推行标准化服务。制定本溪市住宅物业服务标准，开展物业服务标准化试点工作，引导物业企业开展标准化服务，可对各类服务内容实行“菜单式”组合，提升物业服务水平，逐步构建“质价相符”的物业服务体系。
大力推进物业服务质量考核，树立物业行业的服务品牌。各县（区）政府要通过共用设施、设备维护养护管理，公共秩序及环境卫生维护、绿化补植、精神文明建设、小区事务开展、业主满意率和管理效益等方面对物业服务企业进行综合考核。将考核结果作为信用等级评定、选聘解聘物业企业的主要依据，连续两年考核不合格且经整改后仍不合格，淘汰出物业服务市场。在考核的同时，要树立物业行业品牌，充分发挥品牌的示范引领作用，促进物业服务提档升级。
五、建立有效的纠纷调处和履约缴费机制，探索多种形式的市场运行模式
一是有效发挥办事处、社区物业管理的重要作用。各县（区）政府要落实街道办事处在推进业主委员会建设中的主体责任。街道办事处要指导、协助、监督住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举工作，提高业主委员会成立比例。社区委员会要组织业主做好业主大会、业主委员会的组建和换届选举工作。对符合条件的住宅小区，要及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案，依法按程序成立业主大会选举业主委员会。业主委员会届满要及时指导依法换届。对暂未成立业主委员会或到期未换届或者业主委员会无法正常履行职责的，由社区居民委员会代行业主委员会相关职责，建立业主委员会无法履行职责时的应急处理机制。
二是全面规范业主委员会的履职行为。街道办事处、社区要把好业主委员会候选人提名关，探索社区和业主委员会成员“交叉任职”。住建部门要加强对业主委员会成员的培训工作，探索业主委员会成员有偿服务模式，提高业主委员会成员的责任意识、法律意识和服务意识，保证业主委员会运作规范，充分发挥应有的作用。业主委员会要自觉接受街道办事处、社区委员会的指导和监督。
三是培养业主有偿服务、按期缴费意识。引导业主正确行使权力、履行义务，自觉遵守管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定和有关法律法规。对无故拖欠物业费的党员要结合对党员干部的教育活动，由社区进行公示，其他人员由物业服务企业或社区通知相关部门记入个人信用档案。
四是建立多元化物业纠纷化解机制。探索建立物业管理联席会议工作制度，推进人民调解委员会及司法物业调解委员会建设，构建人民调解、行政调解、司法调解相结合的物业服务纠纷快速处理调解组织体系，着力解决物业服务纠纷问题。
五是探索试行第三方监督代行收费运行模式。在收费上可以尝试一些灵活的收费政策，比如实施物业收费市场化运作，即物业公司可委托社区或其他第三方代物业公司收取物业费。社区作为城市基层的群众性自治组织，更容易得到业主的理解和认同。办事处、社区作为物业管理的前沿，面临着人员少、资金紧张的困难。在政府提高公益岗薪金的基础上，尝试由社区收取物业服务费（预收半年），由社区按季度向物业企业支付，所得利息归社区所有，这是制约物业企业，促进其提高服务质量的有效方法。同时由政府协调自来水、燃气等专业经营公司将其收费业务委托给社区，向社区支付一定比例报酬，弥补社区管理费用支出的不足。
六是探索实现物业服务资源的联通共享。大胆探索新型的物管模式，走物业服务资源互联互通即物业服务企业之间服务资源共享，互惠互利的新路。在各物业服务企业平等、自愿的基础上，可以通过企业间服务资源整合，成立卫生保洁、保安服务等专业公司，使服务资源发挥更大效能，降低运营成本。
六、明确、落实责任，分类施策，全面建立老旧小区整治后的长效管护机制
一是落实属地管辖，理清专营公司责任。将老旧小区整治后的物业管理工作纳入社区建设和社区管理体系；落实机构建设，建立县（区）政府、乡镇（街道办事处）、社区物业管理责任体系，落实管理责任。对已整治完的老旧小区落实专业经营单位的管理责任，特别是理清、交接好供水、供电、供暖、排水、通讯、环卫等部门的维修、管护责任。
二是因地制宜，采取分类施治的管理模式，逐步提档升级。针对老旧小区的不同特点“对症下药”、标本兼治，以国资房产管理为主，其他管理方式为辅，按照实际情况选择管理模式。
1.已实行规范化管理的老旧小区列为一类小区，按照老旧小区物业服务标准，强化监督各方履行协议责任，提升服务水平，逐步进行提档升级。每年对物业企业进行公开评比，对优秀企业进行奖励，政府以奖代补。
2.对实行房产管理、自助式管理、未归入管理的小区列为一类级小区，实行简单物业管理，建立社区服务站，实行“1+1”联合管理，重点实行政策扶持、补贴，消灭弃管，实现物业管理全覆盖。
3.鼓励业主自治管理。在无法采取上述管理模式的小区，各级政府要积极引导业主自治管理。
三是整合国有资产，提高国资收益，积极发挥保障民生的作用。在市政府的统一领导下，整合全市市属房管单位，实现资源共享，借鉴武汉“红色物业”的管理模式，提高管理和服务水平，这样既能提高国有资产收益率，又能积极发挥保民生、促稳定的作用。
四是拓宽老旧小区收入渠道。各级政府要多渠道增加老旧小区的收入。在老旧小区改造整治后，对于有条件的可依法建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房；利用老旧小区公共路面规划停车位，收取停车费用；利用公共部位开展经营。上述经营收益可作为老旧住宅小区维护管理费用的补充资金。
感谢您对我委工作的关心和支持。欢迎您对我们的工作多提批评、意见，以改进我们的工作，更好地为全市人民服务。
本溪市住房和城乡建设委员会
2018年3月1日
2018年3月1日